【土地買賣重點整理】土地買賣流程&賣土地注意事項，1分鐘搞懂！

土地買賣通常是人生中最大金額的買賣之一，土地買賣過戶流程牽涉到法律層面，因此需清楚買賣土地注意什麼，以避免落入土地買賣陷阱。如何賣土地呢？土地買賣注意事項首要知道地種限制，接著了解土地買賣過戶流程，自行買賣土地流程和委託仲介不動產買賣流程略有不同，且自己賣土地和找仲介各有優缺點。

買土地注意事項還包括了：產權狀況檢視、土地買賣流程多久時間、土地買賣契約書注意要點等。本篇土地買賣教學，彙整相關買賣土地知識讓您一次看懂，詳解買賣土地流程！

關於土地買賣，你可能想知道...

• 土地買賣流程開跑前：土地買賣是否限制地種？
• 土地買賣流程輕鬆看懂
• 自己賣土地還是要找土地買賣仲介？
• 土地買賣過戶流程需要哪些文件？有哪些費用？
• 土地買賣陷阱多！5大土地買賣注意事項
• 如何賣土地？土地買賣常見QA
• 賣土地知識太複雜？新光代書土地買賣最安心

土地買賣流程開跑前：土地買賣是否限制地種？

買賣土地注意事項最先要知道的，便是所持有或是欲購買土地的類型，是否能夠進行土地買賣。依照區域計畫法施行細則規定，土地種類主要分三類：

1. 都市土地。
2. 非都市土地。
3. 國家公園土地。

都市土地、非都市土地可以買賣，但國家公園土地不能買賣。在民國89年農發條例修改前，農地買賣只有農民可進行，但修法後已無此限制，因此目前土地買賣基本上沒有限制地種。但有限制土地使用分區的建物用途，例如，工業區不能蓋住宅，在買賣前應注意是否土地分區符合預計用途。

土地買賣流程輕鬆看懂

買賣土地流程

土地買賣分為五大步驟：是否有無經紀業者介入→擬定契約（支付頭期款）→備證與用印（支付第2期款）→完稅（支付第3期款）→交屋（支付尾款）。

買賣土地流程1. 是否有無經紀業者介入

買賣土地流程2. 簽訂不動產契約，支付頭期款

• 賣方攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
• 買方攜帶身分證明文件。
• 簽約時，得當場朗讀契約內容之重點無異議後，由買、賣雙方簽名或加蓋印章；該買賣契約之成立係經不動產經紀業者居間仲介者，不動產經紀業者並應指派經紀人會同簽章。
• 買方支付頭期款予賣方，賣方點收並簽收。
• 經賣方及不動產經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書，視為買賣契約之附件。

買賣土地流程3. 備證，並於相關文件上用印支付第2期款

• 賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料，並得加蓋專用印章。
• 買方攜帶印章並交付身分證明文件。
• 賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方則得以任一私章用印。
• 買方支付第2期款予賣方點收並簽收。
• 買方如需辦理土地貸款，應於交付第2期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

買賣土地流程4. 完稅，支付第3期款

• 賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。
• 買方完納契稅款並支付第3期款予賣方點收及簽收。買方並開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票（買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件）或提供相當之擔保予賣方。
• 買方預定貸款抵付部分買賣價款者，應於通知期日，親自辦理開戶、對保，並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時，雙方會同領款。

買賣土地流程5. 繳交尾款，支付第4期款

• 登記完竣後，買賣雙方均無貸款時，買方支付尾款予賣方點收及簽收，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
• 登記完竣後，買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未還清塗銷時，由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後，賣方簽收尾款。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
• 登記完竣後，賣方無貸款，買方約定貸款作為價金之一部份者，應於辦竣抵押權設定登記，依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後，將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時，雙方會同領款，由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
• 登記完竣後，買方約定貸款作為買賣價金之一部分，且賣方尚有貸款未還清塗銷者，得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款，如有未支付餘額，由買方以現金補足後，賣方簽收尾款，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。
• 本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，在土地建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，該稅費以點交日為準，按當年度日數比例負擔，買賣雙方並於分算表中簽收。
• 辦理產權移轉、抵押權設定登記時，應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費，由賣方負責繳納，有未到期之工程受益費，得由雙方約定繳納。
• 與買賣契約有關之稅費、代辦費，依約定繳納。

以上資料取自台北市政府地政局-買賣不動產流程

自己賣土地還是要找土地買賣仲介？

選擇自己賣土地或透過土地買賣仲介各有優缺點，比較如下。

自己賣土地

買賣雙方直接對話，可以省去仲介費用，而且可以自主掌控整個過程；但是自行買賣土地，有時難以找到合適的買方、賣方，而且需自行處理法律程序及文件，自行承擔風險。另外，非專業人士的買賣土地知識不足，可能對土地價值估計過高或過低。

透過土地買賣仲介

專業仲介具有交易購買土地知識與經驗，能協助處理法律手續降低風險，並提供市場行情分析，協助合理定價減少爭議。還可以透過專業經驗宣傳推廣，提高成交機率，但相對的，需支付仲介服務費，且仲介可能掌控較多，屋主相對少了些主導權。

土地買賣過戶流程需要哪些文件？有哪些費用？

土地買賣過戶流程所需文件

• 買賣雙方身分證明文件：身分證、戶口名簿或戶籍謄本。
• 買賣雙方印鑑章及印鑑證明。
• 土地登記申請書。
• 土地買賣契約書。
• 土地所有權狀。

土地買賣流程所需費用

買家負擔

1. 買賣契稅：房屋現值X6%
2. 印花稅：土地、建物價值的0.1%
3. 地政買賣登記規費：土地、建物價值的0.1%
4. 土地登記謄本費、書狀費、閱覽費
5. 代書費：抵押權設定代書費、簽約手續費、實價登錄代書費
6. 銀行貸款手續費、徵信費
7. 仲介服務費

賣家負擔

1. 土地增值稅
2. 地價稅
3. 銀行抵押權塗銷費
4. 代書費：簽約手續費、實價登錄代書費
5. 財產交易所得稅
6. 房地合一稅
7. 仲介服務費

土地買賣陷阱多！5大土地買賣注意事項

土地買賣陷阱常見的有：產權不明、容積率低、形狀破碎等，甚至有些土地正在訴訟中，就被不肖人士拿來做土地買賣。以下是5個土地買賣注意事項，在買賣土地時務必做確認：

1.可以蓋房屋嗎？

土地買賣時，要注意每塊土地都有容積率規定。土地容積率是指土地上可建築物的體積比例，不同土地使用區會有不同的限制。

如果容積率為50%，表示土地上的建築物體積不能超過土地總體積的一半。因此，應了解該土地所在區域的容積率規定，避免未來建屋運用的規劃受到限制。

2.面積用得完嗎？

土地形狀和大小會影響土地的使用率，並不是土地容積率高就好，土地太零碎或形狀不規則都可能會降低有效利用率。假設想蓋一座方正的房屋，但土地形狀卻是不規則的，將會有一部分零碎土地難以被利用，因此在買賣土地流程前應確認，才能充分利用土地容積率。

3.土地產權完整嗎？

確認土地產權歸屬和使用權有無瑕疵十分重要，有些土地是個人獨有、有些是多人共有土地，要確認土地歸屬清晰，以免未來產生糾紛。此外，有些土地可能受到限制，例如被設定抵押權、被扣押或被假處分等，在購買土地前要仔細檢查。

4.土地買賣價格

土地售價可參考實價登錄，或政府公告的土地現值，實價登錄是一個公開透明的交易平台，記錄了過去土地交易的實際價格，可供參考；政府公告的土地現有價值也是一個參考指標，有助於判斷土地定價是否合理，避免遇到過度抬價的風險。

5.土地買賣所有權轉移

土地買賣簽約後，應在一個月內盡快前往地政機關辦理所有權轉移登記，以免逾期辦理登記被處以罰鍰。依照土地法規定，聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，最高不超過20倍。而且完成土地買賣過戶流程，完成轉移登記後，也能確保在法律上成為土地的合法擁有者，避免不必要的風險。

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