房市變天！打房政策祭出，想買房還趕得上車嗎？打房政策懶人包
2024年持續推出多項央行打房措施，這些中央銀行打房政策的核心目的是抑制房市投機行為，讓資金更有效用於自用住宅需求，並減緩房價過度上漲。
然而房地產市場是個複雜系統，影響房價的因素眾多，單靠內政部、央行打房政策並不能完全解決問題，應保持謹慎面對變化。
| 政策發布時間 | 政策名稱 | 中央打房政策內容 |
| 2024年3月21日 | 央行升息半碼 | 央行升息，增加購房貸款成本，抑制房市需求。 |
| 2024年6月13日 | 第六波選擇性信用管制 | 下調六都與新竹縣市第2戶貸款成數上限至6成，並取消寬限期。 |
| 2024年9月19日 | 第七波選擇性信用管制 | 名下有房屋第1戶貸款無寬限期，第2戶成數降至5成，法人與高價住宅成數降至3成，餘屋貸款降至3成，擴大至全國實施。 存款準備率上調0.25%，減少資金流入不動產，自本年10月1日起實施。 |
關於中央銀行打房政策，你可能想知道...
最新打房政策重點—第七波選擇性信用管制
打房政策背景
近年台灣房市持續呈現上漲，房價居高不下，引發社會對房地產過熱的擔憂。
政府為抑制房價過快上漲，穩定房市，並確保住宅的居住正義，因此祭出第七波選擇性信用管制措施。
政策目的
- 緊縮房貸條件，減少市場上的投機性炒房，抑制房價過度上漲。
- 穩定房市，避免金錢過度集中於房市，造成泡沫化的風險。
- 維護住宅的居住正義，將房源優先提供給真正有居住需求的民眾。
- 導正市場秩序，抑制炒房行為，讓房地產市場回歸健康發展。
第七次選擇性信用管制政策內容
- 取消第一戶貸款寬限期：自然人名下有房屋者，第一戶購屋貸款無寬限期，必須立即開始償還本金，不可只付利息。
- 降低第二戶購屋貸款成數：自然人購買第二戶房屋時，最高貸款成數由6成降至5成，且實施範圍擴大至全國。
- 限制高價住宅與公司法人購屋：高價住宅與公司法人購置住宅貸款的最高成數均由4成降為3成。
- 餘屋貸款成數下調：餘屋貸款的最高成數也從4成降為3成。
- 調升存準率：存款準備率上調1碼(0.25%)。
政策影響
- 增加購房成本：購房者必須準備更多的自備款，或是選擇利率較高的房貸產品，成本大幅提高。
- 抑制投資客炒房：投資客因貸款成數降低，獲利空間縮減，投資意願降低。
- 降低房市交易量：房市交易量受政策影響減少，房價漲幅暫時趨緩。
- 部分購房者可能面臨困境：特別是換屋族，若資金不足，可能無法順利購屋。
排除對象
為避免政策影響到真正有居住需求的民眾，央行10月9日宣布3點豁免條款：
- 繼承取得房屋：因繼承取得房屋者，不計入房屋數及房貸戶數限制。
- 實質換屋需求者：有實質換屋需求的民眾，可與銀行機構簽訂切結，1年內出售原有房屋，則新申辦的第1戶或第2戶購屋貸款可排除不受限制。
- 已簽訂購屋合約者：包括成屋及預售屋，即將申辦貸款時，可排除適用。
自然人申辦青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受第1戶及第2戶購屋貸款限制。
除央行打房措施，尚有其他部門祭出政策
內政部打房政策：實價登錄2.0
- 實施時間：2021年7月
- 目的：增加不動產交易資訊透明度，降低資訊不對稱，減少投資客炒房。
- 內容：完整揭露地號門牌資訊、嚴禁預售屋紅單交易、預售屋全面納管並即時申報、增訂查核權並重罰違規者。
財政部打房政策：房地合一稅2.0
- 實施時間：2021年7月
- 目的：提高短期交易稅率，增加交易成本，打擊短期炒房行為。
- 內容：擴大課稅範圍、土地漲價總數額設上限、法人比照個人課稅、延長個人短期內售屋適用高稅率的持有期間。
行政院打房政策：平均地權條例
- 實施時間：2023年7月
- 目的：穩定不動產交易市場秩序，打擊炒房行為。
- 內容：解約申報登錄、重罰炒作行為、限制換約轉售、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度。
中央打房政策對房市的影響
一、房地產投資與房價波動的可能變化
- 投資房產意願降低：政府的打房政策大幅提高了投資房地產的門檻，包括提高自備款比例、限制貸款成數等，使得投資者獲利空間縮減，意願自然降低。
- 短期買賣炒作減少：嚴格的信用管制措施，使得短期炒房的獲利空間大幅縮水，進而減少投機行為，使房市回歸到以自住需求為主導的市場。
- 房價漲幅趨緩：投資需求減少，加上市場供需逐漸達到平衡，房價漲幅將趨於緩和，甚至可能出現下跌的現象。
二、自住與投資族可能面臨的挑戰
自住族：
- 購屋門檻提高：貸款成數降低，所以必須準備更多的自備款，增加購屋壓力。
- 選擇性減少：市場上出售的房源可能相對減少，可選擇的物件因此變少。
投資族：
- 獲利空間縮小：政府的政策直接影響投資者的獲利空間，短期獲利大幅降低。
- 風險增加：房市的不確定性增加，投資風險也隨之提高。
三、政策對銀行房貸的影響
近期央行政策導致銀行的房貸業務縮水，尤其是針對投資客的貸款業務會大幅減少，而且銀行為了符合政府的規定，放款標準更嚴格，借款人想通過審核更加困難重重。
當銀行無法通過貸款或是貸款成數不足時，民間貸款機構能提供及時的資金援助填補空缺。
因為民間貸款相對彈性，不受政策限制，如有需要辦理房貸，可找新光二胎代書貸款，快速通過審核，協助解決燃眉之急。
打房政策對民眾的影響分析
一、首購族如何應對政策改變
央行明確表示，有限資源將優先提供給「無自用住宅」的購屋者，這對首購族而言是有利的，如果名下無房且申貸目的為自住，仍能享有較高成數的貸款與相對優惠的利率。
然而銀行審核資格時，可能會更嚴格，例如查詢聯徵資料、財稅紀錄與配偶房貸狀況。應對方式建議：
- 首購族應確保信用紀錄良好，避免在聯徵資料中顯示逾期繳費、信用不良相關紀錄，以增加銀行審核通過的機率。
- 備妥完整文件，包括無房證明、財稅資料、戶籍資料等，向銀行證明購屋是用於自住用途。
- 需事先計算自身的資金需求與還款能力，選擇合適的貸款成數與月付金額，避免造成日後還款巨大壓力。
二、貸款者需注意的條件調整
因為銀行貸款緊縮，針對房貸審核更嚴格，很有可能申請貸款無法通過或成數不足。應對方式建議：
- 有購屋需求的貸款者應提前準備更多自備款，尤其是打算購置第二戶及以上住宅者，需考慮貸款成數降低帶來的資金缺口。
- 由於第一戶貸款取消寬限期，月付金額將立即增加，因此需有穩定的收入來源以應付還款壓力，或考慮向民間機構申請貸款。
- 因貸款成數降低，須謹慎評估現金流與債務比，避免負債金額過高，無法準時還款，壓迫到生活品質。
打房政策有打對人嗎？現階段成效
政府這幾年拼命打房，像是限制貸款成數、提高交易稅等等，確實讓房市冷了不少。但房價高漲的原因可不只有炒房這件事，還有土地少、建材貴、工資漲，這些問題都會讓蓋房子成本變高，房價自然跟著水漲船高。
雖然在實施第七波打房後，房市交易量下降許多，房價漲幅趨緩，讓一些想賺快錢的投資客退場了，但對一般想買房的人來說，現在房價還是太高。
政府光靠打房政策想實現居住正義，可能會有點治標不治本，要真的想讓大家買得起房子，得從根本解決問題，像是提升民眾經濟實力、合理分配資源，甚至提供更多平價住宅的選擇。
總之，打擊炒房確實有其效果，但要讓房價真的降下來，政府還得綜合考量多方因素做更多的事，才能真正解決房價高漲問題，讓民眾都能擁有安居樂業的環境。
